作者简介

颜瑞，北京市炜衡（南京）律师事务所律师，中共党员，擅长企业法律风险防控、商业地产运营管理法律风险防控。设计有《企业法律风险防控产品》、《商业地产运营管理法律风险防控产品》。

执行异议之“售后包租”购房人实际占有的认定标准

裁判要旨

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件。作为签订了合法购房合同并支付了全部价款的购房人，将所购房屋出租，并在支付装修费用后将收房、装修事项一并委托给他人，应视为实际占有房屋。

案情简介

1、2013年-2015年，王某等36名购房者购买地产公司某城市广场700余平方“售后包租”商铺，2015年年末，该城市广场正式开业经营；

2、2016年年初，经法院判决，地产公司尚欠建筑公司工程款2400万元；

3、2016年中旬，建筑公司申请强制执行，法院依法查封上述700余平方商铺；

4、王某等36名购房者向法院提出执行异议。

案件焦点

1、执行异议需满足的条件：

①查封前买卖双方存在合法有效的合同；

②查封前购房人已付清全部或大部分款项；

③查封前购房人已实际占有该不动产；

④未能及时办理过户登记的过错不在于购房人。

本案王某等人在法院查封前已签订了合法有效的买卖合同，并通过银行贷款等形式付清了全部购房款，查封商铺因未完成竣工验收备案条件至今尚不具备办理过户登记条件。商铺均已委托地产公司对外出租经营。

2、王某等购房人是否实际占有上述商铺？

本案认定购房人是否实际占有的关键点在于王某等购房人将商铺委托给地产公司装修、招商、出租是否属于实际占有？最高院、江苏省高院在中信信托有限责任公司与被上诉人昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司、张彬执行异议纠纷一案中认为：

①实际占有包括直接占有和间接占有。购房人张彬将案涉房屋委托给昆山东方云顶广场有限公司装修并对外出租收取租金属于对案涉房屋的间接占用；

②对于无过错购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件；

③案涉房屋未完成竣工验收备案、未办理正式房屋交接手续，不影响以委托装修出租日作为间接占有的时间节点。

综上，一二审均支持了中止对案涉房屋的执行。

作者总结

本案王某等购房人与地产公司签订了合法有效的购房合同，并付清了全部购房款，且未办理过户登记的原因在于地产公司未能完成竣工验收备案。案件焦点实际占有问题，民法上的占有是指占有人对动产或不动产在事实上的管领、控制。占有的方式既包括直接占有，也包括对外出租、售后包租等方式的间接占有。王某等购房人在购房合同签订之日即将商铺委托给地产公司装修、招商、出租，并自购房合同签订次日收取租金，购房者实现了对所购买商铺的间接占有。故此，本案应当中止对上述商铺的执行。

相关法条

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

相关案例

1.最高人民法院、江苏省高院：中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司、昆山东方云顶广场有限公司与张彬等执行异议系列纠纷案；

2.江西省高院：中国二十冶集团有限公司、九江北方兴业投资发展有限公司与曹小燕等执行异议系列纠纷案；

3.湖南省高院：罗勤红、湘潭市金荣房地产开发有限公司与汤运兰等执行异议系列纠纷案。

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