整理人：江苏漫修律师事务所 牛婷婷律师

     2024年2月27日，人民法院案例库重磅上线，首批案例中，共收录16件涉物业案例，其中指导性案例1件，参考案例15件，笔者将前述案件的裁判要旨逐一整理，以期与各位共同学习、研讨。

指导性案例：

一、上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案

核心观点：业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效提出抗辩的，人民法院不予支持

入库编号：2016-18-2-054-001

一审案号：（2011）虹民三（民）初字第833号

裁判要旨：

维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，具有公共性、公益性。

缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，不仅违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。

参考案例：

一、某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案

核心观点：建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定

入库编号：2023-07-2-121-001

一审案号：（2019）鲁71民初87号；二审案号：（2020）鲁民终2866号；再审案号：（2022）最高法民再223号

裁判要旨：

个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。

在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。

二、珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

核心观点：解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定

入库编号：2023-07-2-121-006

一审案号：（2021）吉2404民初1036号

裁判要旨：

业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

三、聂某诉某生活服务集团股份有限公司东莞分公司、某生活服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷案

核心观点：物业服务企业应为业主安装电动汽车充电设施提供便利

入库编号：2024-10-2-121-001

一审案号：（2021）粤1971民初12114号；二审案号：（2021）粤19民终12866号

裁判要旨：

业主在车位上加装充电设施系对车位的合理使用。业主为自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，并不一定会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，物业服务企业不得直接以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务企业发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权力予以纠正、制止，相关权益人也应配合物业服务企业的监管。

特别说明：本批收录的案例中，另有（2022）粤0402民初1029号案件，也为为小区内安装充电桩事宜，该案裁判观点与本案基本一致，故不再重复整理。

四、中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案

核心观点：未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费

入库编号：2023-16-2-121-006

一审案号：（2021）粤2072民初9372号；二审案号：（2022）粤20民终849号

裁判要旨：

涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。

五、福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案

核心观点：业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格

入库编号：2023-07-2-121-003

一审案号：（2019）闽0103民初3774号；申诉案号：（2020）闽0103民监8号；再一审案号：（2020）闽0103民再13号；再二审案号：（2021）闽01民再39号；再审审查案号：（2021）闽民申3752号；再审案号：（2022）闽民再304号

裁判要旨：

1.业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。

2.《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。

六、广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案

核心观点：给付物业服务费请求权的诉讼时效期间起算点为每一期债务履行期限届满之日

入库编号：2023-16-2-121-007

一审案号：（2020）粤5202民初1922号；二审案号：（2021）粤52民终319号；再审案号：（2021）粤民申16387号；再审案号：（2023）粤52民再3号

裁判要旨：

物业公司与业主之间成立物业服务法律关系，作为提供物业服务主体，物业公司享有请求业主给付物业费的债权。按照物业服务合同约定定期给付物业服务费，属典型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同，物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债务分期履行。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。关于物业公司的权益，民法典第一百九十五条中规定了诉讼时效中断的情形，物业公司也可据此及时向业主提出履行请求，保障自身权益。

七、某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案

核心观点：地下车位未计入购房款的，不属业主共有

入库编号：2023-07-2-121-002

一审案号：（2012）深南法民三初字第201号；二审案号：（2012）深中法房终字第3158号；再审案号：（2014）粤高法民一提字第30号；再审审查案号：（2018）最高法民抗4号；再审案号：（2018）最高法民再263号

裁判要旨：

开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

八、陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

核心观点：建筑物区分所有权的构成识别与合理限制

入库编号：2023-16-2-121-009

一审案号：（2012）浦民一（民）初字第2939号；二审案号：（2013）沪一中民二（民）终字第637号；再审案号：（2014）沪高民一（民）再提字第14号

裁判要旨：

1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。

2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。

九、赖某标诉厦门某物业管理有限公司三明某服务部物业服务合同纠纷案

核心观点：业主依法享有对其建筑物共有部分合理使用的权利

入库编号：2024-11-2-121-001

一审案号：（2022）闽0403民初134号

裁判要旨：

业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主要求安装新能源汽车充电桩，在不违反法律规定的前提下，属于业主的正当权利，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以对共有部分进行合理利用。而在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，即属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对共有部分的合理使用。

十、开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案

核心观点：居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力

入库编号：2023-16-2-121-008

一审案号：（2020）粤0783民初2824号；二审案号：（2022）粤07民终3418号

裁判要旨：

因客观原因未能选举产生业主委员会的,新一届业主委员会产生之前,物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。

十一、上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案

核心观点：物业费标准约定不明时，可遵循费用与服务水平相适应的原则确定

入库编号：2023-07-2-121-007

一审案号：（2019）沪0105民初12737号

裁判要旨：

物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。

十二、吕某甲与北京某物业管理有限公司合同纠纷案

核心观点：依法适用绿色原则解决业主与某公司之间充电桩安装纠纷

入库编号：2024-11-2-483-001

一审案号：（2023）京0112民初13232号

裁判要旨：

物业公司根据小区住宅实际情况，将新能源车位单独划分到较为空旷、电压充足的区域统一管理，能够满足小区新能源车车主配装充电桩的需求，业主主张另行在其他车位为其提供配装充电桩，既影响了周边居民的安全，也不符合节约资源、保护生态环境要求的，法院可以依据民法典绿色原则的规定不予支持。

十三、简某等诉上海某物业公司排除妨害纠纷案

核心观点：物业公司在商厦外墙面覆盖广告行为的合法性认定

入库编号：2023-10-2-039-001

一审案号：（2012）闸民三（民）初字第1824号；二审案号：（2013）沪二中民二（民）终字第2090号

裁判要旨：

在业主和物业公司就商场外立面利用问题产生的纠纷中，商铺业主的透明橱窗属于建筑物的外立面。一般而言，建筑物的外立面应属全体业主共有，物业公司利用共有部位张贴商业广告应遵循法定程序，在缺少必要议事程序的情况下不得视为业主同意，物业公司覆盖商业广告的行为不合法。同时，侵害业主共有权与欠付维修基金分属不同法律层面，商业广告收益用作维修基金亦不能构成物业公司违法行为的阻却事由，物业公司应当排除妨害。

十四、邹某甲、胡某某、邹某乙诉上海市闵行区某小区业主委员会业主撤销权纠纷案

核心观点：在表决事项违法的情况下，少数业主有权通过行使业主撤销权对抗“多数决”

入库编号：2023-07-2-046-003

一审案号：（2020）沪0112民初36110号

裁判要旨：

业主所享有的建筑物区分所有权由专有权、共有权及成员权组成，违法事项所侵害的是业主就专有或共有部分被合法管理的权利。在表决事项已明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗。在判断业主大会的决定是否符合法律规定的程序以及是否侵害业主的合法权益，需要把握好尺度，关注原告主体资格审查中的“诚实性”，把握表决程序审查中的“规则性与灵活性”，实现实体权益受损审查中的“合法性与容忍性”。

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责任编辑：巢戌初




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