【问题】

非房屋所有权人处分房屋，买受人在不知情的情况下与其签订了房屋买卖合同并付清了房款。那么，非房屋产权人买卖房屋的行为是否无效，其法律后果是什么？

【通常观念】

不动产处分权是绝对权，只有房屋所有人（产权人）才享有处分权。非经产权人经手或授权，任何其他人的处分行为统统无效。更有甚者，夫妻共有房屋登记在一方名下，未经未登记一方同意许可，登记一方的处分行为亦属无效。无效合同的处理原则是返还财产、恢复原状。于是乎，在司法实践中，一批符合“形式要件”的房屋买卖合同被宣告无效，一批善意第三人的权益得不到保护。特别是在房价“日新月异”的眼下，原本可以买房的钱只能买厕所，买受人损失惨重。

【蚂蚁观点】

非房屋所有人买卖房屋行为，应当以“形式要件”为主审查其效力。依照我国法律规定，非产权人买卖房屋行为整体效力属于效力待定，在一定条件下，无效可以转化为有效，如事后取得产权，或事后获得追认，从而满足“实质要件”。房屋买卖行为涵盖两层含义，其一，合同行为；其二，交付行为。根据《物权法》第十五条规定，合同自成立起生效，未办理物权登记的不影响合同效力。根据该法规定，非产权人签订买卖合同行为并非无效，其结果只是可能交付不能。结果不能而不因反推前提无效。确定这样的原则意义有二：其一，无效与有效的法律后果不同，可以有效预防和限制恶意处分的行为，减少侵权行为；其二，有效保护善意第三人的合法权益。“形式要件”的满足确定为有效，只是“实质要件”的缺失导致履行交付不能。因此，应当依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买受人可以主张出卖人承担违约责任、解除合同、赔偿损失。从而最大限度的保障善意第三人的利益，减少、杜绝偷卖、骗卖盗卖行为的发生。

*附件列表(点击下载)

南京市律师协会微信公众账号



分享到： 更多