前言

      “烂尾房”是指开发商开发资金不足，开发总量供大于求，导致前期投资无法收回，后续建设无法继续进行，从而导致积压楼宇全盘停滞，俗称“鬼楼”。

案情简介

      2017年9月6日，某房地产开发商与樊某签订《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“预售合同”）。樊某向开发商支付首付款229586元，后因开发商自身项目进度问题导致樊某未能获得银行贷款审批手续，开发商遂与樊某签订了《补充协议》，约定樊某将从2018年2月8日开始，自2021年2月8日截止按月份分36期等额向其完成余款支付，总计185800元，每期还款人民币5162.49元，于每月5日前支付。同时，预售合同中约定的交房时间由2018年9月30日调整为2018年12月31日。目前，樊某已经还了11期，从2018年3月还至2019年1月，总还款56787.39元，但开发商截止至2018年12月31日仍未完成交房义务。开发商向樊某发出催告履行合同函，要求其继续按照补充协议的约定支付剩余尾款。

方法一：樊某可以要求对方承担违约责任，将违约金抵扣房屋剩余应付尾款。

法条链接：《中华人民共和国民法典》第五百二十六条  

      先履行抗辩权：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

      开发商履行交付房屋义务在先，樊某履行尾款支付义务在后，应当先履行债务的开发商未履行的，樊某有权拒绝其继续支付尾款的请求。按照预售合同的约定，樊某有权向开发商主张违约责任，应得违约金可以用来抵扣剩余应付尾款。

方法二：樊某可以起诉解除合同，要求开发商返还自己所支付的首付款、尾款及相应的利息。

法条链接：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款

      当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

      开发商本应在2018年12月31日交房，如今已超过约定时限四年之久，至今未完成竣工验收，更不符合交房条件，其迟延交房的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，故樊某可以向法院起诉解除合同，要求开发商返还自己所支付的全部款项及利息。

      根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的最新规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。因此，购房者无需担心在主张解除合同后，自己的价款返还请求权无法得到优先受偿。

姜音

江苏蔚蓝律师事务所

实习人员

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责任编辑：巢戌初




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