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个人出于规避限购政策、限贷政策、隐匿财产、逃避债务等目的，借用他人名义购房的情况屡见不鲜。借名买房过程中如果发生纠纷，合同是否有效就是审判者需要首先解决的问题。本文通过对《民法典》的条文分析，结合实践中常见的借名买房的情形，对合同是否有效提出自己的见解。
一、借名买房行为中的法律关系
二、借名合同适用的法律规定
《民法典》第四百六十七条规定：本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。根据这条规定，通过分析借名合同的内容并与各类有名合同的内容进行对比，找出最为相似的，参照适用该有名合同的法律规定即可。借名合同的通常内容为：出名人允许借名人以自己的名义与出卖人签订买卖合同并将房屋登记在出名人的名下，但房屋的使用、收益、处分等权利依然归属于借名人，待借名人提出要求或者出现约定的情形，将房屋登记至借名人名下。理清借名合同的内容不难发现与委托合同的内容非常类似。委托合同的基本内容是由受托人处理委托人事务，委托人承担法律后果。受托人既可以以自己的名义也可以以委托人的名义办理委托人事务。将借名合同的内容放入委托合同的框架内可以这样表述：借名人委托出名人以自己的名义办理委托事项，委托事项的法律后果由借名人承担。因此借名合同可以参照《民法典》委托合同的相关规定。三、借名合同常见情形及合同效力
现实生活中订立借名合同常见的原因有规避限购、隐匿财产逃避债务等。下文具体分析这两种情形下借名合同的效力。 （一）规避限购政策的借名合同 常见的限购政策可以根据限购的房屋性质分为两类，一类是针对经济适用房等社会保障性住房的限购政策，一类是针对普通商品房的限购政策。 保障性住房是政府为了解决特定群体住房问题的政策性住房，牵涉的是社会的公共利益，利用借名合同使不符合特定条件的人占据了有限的保障性住房无疑会使社会资源造成不合理的分配，是不道德也是严重危害公共利益的行为，因此本文认为此种情形下借名合同无效。 判断违背了普通商品房限购政策的借名合同是否有效，应当从限购限购政策的内容和性质入手。限购政策主要有国务院出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》以及各地方政策，这些并不是法律和行政法规，单从性质上看违反限购政策并不会造成合同无效的情形。从内容上看，各地的限购政策的内容大多都是根据户籍、在本地持有的房屋数量、社保缴纳期限等因素限制购房的数量。目的在于抑制房价过快增长和投机炒房的行为。因此本文认为违背了普通商品房限购政策的借名合同应当无效。 现实生活中存在签订借名合同是借名人还不具备购房的资格，但在签订借名合同之后又具备了购房的资格，此时借名合同的效力该如何认定呢？根据民法的理论判断合同效力是根据合同签订之时的情况，按照这个理论借名合同是无效的。但根据实际情况此时再认定借名合同无效已不符合借名人现状。最高院在（2020）最高法民再328号民事判决书中确认了这种情况下借名合同有效，这样的做法具有一定的合理性，但也会刺激行为人在借名买房时的侥幸心理，鼓励更多暂不符合条件的个人借名买房。 （二）隐匿财产逃避债务的借名合同 行为人隐匿财产逃避债务的行为必然是违法的，此时不论出名人是否是善意，借名合同都应当无效。《民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。即使出名人与借名人并无串通，但任何人都不应当从违法行为中获益，故此类借名合同当然无效。四、买卖合同的效力
在讨论买卖合同的效力前需要注意的是虽然借名合同与买卖合同是在目的上是紧密联系的，都是为了借名人将来都够取得房屋所有权。借名买房关系中这两个行为必然是同时存在的。但这两个法律行为的效力应当是相互独立的，不能因为借名行为的无效而导致买卖合同无效。
借名买房关系中买卖合同应当是有效的，理由有以下三点：首先，出名人必然是具有购房资格的人不受限购政策的约束不会导致合同无效；其次，买卖合同的效力不受借名合同的影响，买卖合同在无其他无效事由的情况下肯定是有效的；最后，从比例原则的角度考虑，确认借名合同无效即可实现约束借名买房的行为，没有必要再讲买卖合同认定为无效。
当然在以隐匿财产逃离债务为目的的借名买房关系中，因行为违法无论是借名合同还是买卖合同都是无效的。
在“房住不炒”的大背景下，借名买房等各种投机性的炒房行为已再无操作空间。虽然限购政策并非法律、行政法规等强制性规定，但从社会公共利益的角度考虑，限购政策对维护房产市场稳定，让真正有需要的人能在正常的市场环境中购房起到了积极的作用，因此各种规避限购政策的借名合同无效。为了隐匿财产逃避债务的借名合同行为本身违法，合同当然无效都是无效的。准确把握《民法典》的相关规定，深刻理解限购政策的社会价值，妥善处理号借名买房合同纠纷，必将更好体现《民法典》的社会治理功能。
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责任编辑：巢戌初
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