朱启骞，江苏三法律师事务所律师，南师大诉讼法学硕士。第十二届中国法学青年论坛二等奖，华东律师论坛三等奖，文章刊发于《人民法院报》及各类省级期刊。

建设工程优先受偿权的主客体及其效力

《合同法》第二百八十六条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号，下称《优先权批复》）第三条规定的工程价款优先权，缓解了建设工程市场拖欠工程款的的矛盾，更体现了立法者保护弱者的价值取向，但这一优先保护也有限度。如何在保护中彰显“适度”就需要厘清建设工程价款优先权的主体、客体及其效力。

一、建设工程价款优先权的主体

1、承包人及其例外

《合同法》规定的承包人是指合法建设工程合同中的承包主体，该法第二百八十六条明确这类承包人享有建设工程价款优先受偿权。

但是，如发包人仅受建设工程所有人的委托发包建设，则无权与承包人协商将工程作价或拍卖。因此，前述规定实际隐含了一个前提，即建设工程为发包人所有。换言之，建设工程为第三人所有时，承包人无法基于前述规定享有建设工程价款优先权。另一方面，建设工程价款优先权作为一种权利，承包人可以承诺放弃。如承诺中附条件，条件未成就时，这种放弃不会发生效力。

2、实际施工人

“实际施工人”是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《建设工程司法解释》）规定的特殊主体，存在于非法转包、违法分包和借用资质的情形中。《合同法》第二百八十六条与实际施工人的权利规定都是为保障农民工的工资，即使建设工程合同无效，只要工程经验收合格，实际施工人有权依《建设工程司法解释》第二条请求给付工程款，并相应享有建设工程价款优先权。

3、工程款债权的受让人

建设工程价款优先权具有担保属性，依附于工程款。工程款债权的受让人基于债权转让获得承包人的地位，理应享有这一优先权。

此外，建设工程是承包人或施工人实际投入物化的结果和优先权保护的对象，只要建设工程已经形成，合同解除不会改变工程投入的性质，优先权不会因合同解除而消灭。反之，如优先权因合同解除而消灭，解除合同这一救济性的权利却带来阻却优先权的效果，显然不符合立法目的。

二、建设工程价款优先权的客体

建设工程价款优先权的客体是指优先权的辐射范围，较典型的是装饰装修工程。

1、装饰装修工程承包人的优先权

《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》均将装饰装修工程纳入建设工程范围。最高人民法院对福建省高级人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（(2004)民一他字第14号）明确了装饰装修工程承包人的工程价款优先权。鉴于装饰装修的局部性，这类工程的优先权被限制在“建筑物因装修装饰增加价值的范围内”，保障投入与产出的一致性。

2、优先权不及于违约损失

《工程优先权批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”

实践中，工程价款一般包括直接费、间接费、税金和利润，依法属于优先权辐射范畴。至于发包人违约造成的损失与承包人的投入和工程价值无涉，且具有或然性，因此也不应纳入优先权范围。

3、优先权不及于建筑物所占建设用地使用权

《物权法》第二百条表明建设用地使用权和建筑一并抵押时，两者价值具有可区分性。且建设工程价款优先权保护的是承包人的投入物化为工程价值的部分，因此，这一优先权不基于建筑物所占建设用地使用权。

三、建设工程价款优先权的对抗效力

《工程优先权批复》第二条已明确承包人的工程价款优先权不得对抗已支付全部或大部分购房款的消费者。因为这些购房者支付的全部或部分款项某种程度上是工程建设资金的来源，弥补了承包人和施工人的工程投入。购房者因付款义务的履行而享有物权期待权，保护这些主体的合法权益，显然有利于促进交易及其安全。

问题是，承包人的建设工程价款优先权能否对抗以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人？笔者认为，既然建设工程价款优先权是法定优先权，本身即产生公示公信力，优先权产生对抗第三人的效力不会超出其预期，不涉及信赖利益。以物抵债本质上系债权，建设工程价款优先权所具有的物权性显然优于这一债权。另外，如优先保护这类第三人，会引发大量利用以物抵债方式去除建设工程价款优先权的现象，导致这一优先权设置目的的落空。

结语

建设工程价款优先权源于法律的特殊规定，其立法目的实现也取决于该制度与其他法律制度的协调性。因此，要充分发挥这一制度的保护目的，也将需要律师形成更为细致而系统的思维模式和全方位的实践模式。

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