当承租的房屋出现问题而房东又不维修时，接下来该怎么办？可不可以不给租金？不给租金会不会要承担违约责任？出租人能否以承租人拒付租金解除合同？拒付租金，房东要强制清房怎么办？等等这些问题都是房屋租赁合同纠纷中应该探讨的问题。

      2018年9月，孙某与姜某签订租赁合同，孙某承租姜某的店面，租赁期限为3年。合同签订后，孙某依约支付了租金及押金等款项，并花费巨资对店面进行了装修。

      但自2019年2月起至今，孙某承租的店面房顶出现严重漏水问题，导致孙某无法正常经营。孙某多次要求姜某履行维修义务，姜某每次均承诺孙某缴纳租金后会安排维修，但每次孙某缴纳完租金姜某依旧未对店面进行维修，孙某只能自行找人维修。

      2019年10月，又到了缴纳租金的时候。孙某看到店面又开始漏水，就要求姜某先维修店面，但姜某并未回应孙某。因此，孙某拒绝支付下季度租金。

      10月底，孙某还是向姜某支付了租金，但次日姜某退回该租金，并以孙某逾期支付租金的违约行为短信通知孙某终止租赁合同，并在未经孙某同意的情况下擅自将店面内的产品、设备等私人用品搬走。

      律师接受委托后，发现该租赁合同并未对姜某约定违约责任，仅约定了孙某逾期支付租金的违约后果。

      律师在了解了孙某的诉求，指导孙某搜集整理相关的证据后，准备起诉材料起诉至法院。孙某起诉后，姜某向法院提交答辩状，以孙某存在逾期支付违约金为由主张系合法解除合同，不需要承担任何违约或赔偿责任。同时，姜某以孙某未交租金为由，反诉至法院，要求孙某支付拖欠租金及承担被搬走物品的保管责任。

      最终，法官在了解了本案案情后，听取了代理人的意见，认为姜某存在违约行为，应对单方解除合同及私自搬走孙某物品的行为承担违约赔偿责任。经过法官与姜某沟通，姜某同意向孙某支付赔偿款，双方调解结案。

1、在签订合同时，建议委托专业律师进行草拟，以便最大化维护自身的合法权益，降低法律风险。

2、本案中，孙某在姜某出现违约责任后并未及时采取最佳的措施维护自己的合法权益，给后期的维权增加了较大难度。因此，建议在履行合同过程中，如一方出现不履行合同约定或法定义务的违约行为时，应尽早取证，并根据合同约定或法律规定进行维权处理。

3、承租人在租赁物需要维修时，可以发出通知，要求出租人在合理期限内维修。如果出租人接到通知后，不履行维修义务，承租人可以对租赁物自行进行维修，其维修费用应当由出租人负担，承租人出具维修费用单据，出租人据实予以承担。如果因维修租赁物而影响承租人使用的，承租人享有减少租金或者延长租期的请求权，出租人应当依照其请求，相应减少出租人的租金，或者相应延长租期，以弥补承租人的损失。在承租过程中，如果是因承租人的过错，致使租赁物需要维修的，则是承租人的过错所致，对自己过错造成的损失应当承担责任，出租人不承担维修费用、同意解除合同以及减少租金或者延长租期的责任。

      《民法典》第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

      《民法典》第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

      《民法典》第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

      《民法典》第七百五十条  承租人应当妥善保管、使用租赁物。

      承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

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责任编辑：巢戌初




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